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1. 상가건물 임대차보호법(‘상가임대차법’)상 권리금 회수 기회 보호 조항이 2015년 5월13일 신설되면서 임차인과 임대인의 분쟁도 증가하고 있다. 이하에서는 권리금 회수 기회를 부여받지 못한 약사인 임차인(원고)이 임대인을 상대로 권리금 회수 기회 박탈을 이유로 한 손해배상청구 사건을 소개한다.

2. 법원, 신규 임차인에게 고액의 보증금과 월세 요구로 계약 거절되면 손해배상해야

원고는 2012년 11월10일 피고로부터 이 사건 상가를 보증금 3억, 차임 월 1100만원, 2013년 1월20일부터 5년, 약국 운영과 관련해 권리금 4억원을 지급하는 임대차 계약을 체결한 후 약국 영업을 했다. 2017년 12월6일 신규 임차인 D에게 약국을 권리금 8억5000만원에 양도하는 계약을 체결한 후 12월6일 피고를 만나 임대차 조건을 논의했다. 피고가 보증금 4억5000만원, 월 차임 1800만원을 요구하고 그 뒤 추가적으로 피고를 D의 약국 직원으로 채용할 것을 요구해 D와 임대차계약이 체결되지 않았다. 피고가 보증금 3억원을 공탁하고 상가를 E에게 임대하는 계약을 체결하고 권리금 명목으로 4억원을 공탁하자, 원고가 피고를 상대로 권리금 회수 기회 방해 등으로 손해배상 등을 청구했다. 

법원은 피고가 D에게 보증금 등 50% 이상 증가한 금액과 직원 채용조건을 요구한 것은 실질적으로 정당한 이유 없이 임대차계약 체결을 거절한 것으로 보아 임대차 종료일 권리금 감정가인 5억9887만9000원 및 지연손해금을 인정했다. 물론 판결에서는 피고가 공탁한 금액에서 변제 충당 순서에 따라 손해액에 충당한 후 지급액을 산정했다.(서울동부지법 2019. 11. 22. 선고 2018가합100241 판결)

3. 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상 청구와 관련된 판례를 참조해 권리금 회수와 관련된 피해가 없도록 해야

첫째 위 권리금 보호에 관한 조항은‘위 조항 신설 당시 존속 중인 임대차’에도 적용되고, 상가임대차법 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되므로, 거의 모든 임차인에게도 적용된다. 둘째 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립되기 위해 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. (대법원 2018다239608 판결) 

셋째 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 원칙적으로 주선하여야 한다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.(대법원 2018다284226 판결) 

넷째 소송에서 권리금 산정은 유형 및 무형자산에 대한 감정평가액을 통해 이루어지나 감정평가액이 손해배상액으로 인정되는 것은 아니다. 유무형 자산의 비중, 임대차계약 체결 시기와 기간, 건물 위치, 기타 공평의 원리 등을 고려해 손해액이 감경될 수 있다. 감정가의 50%만 인정한 판례도 있다. 다섯째 소송에서 권리양도양수계약서나 유리한 내용의 녹취록 등 증거 확보가 중요하다.