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스타택스 윤현웅 대표세무사

세무법인 스타택스의 윤현웅 대표세무사입니다. 상속세, 그 중에서도 주택 상속에 따른 세금의 종류에 대해 간단히 알아보겠습니다.

부모님 등 직계존속 중 한 분이 사망 했을 경우 망자를 피상속인이라 하고 유가족을 상속인이라고 합니다. 피상속인의 재산을 상속재산이라 하는데 이 상속재산이 상속인에게 이전되면서 발생하는 세금이 바로 상속세입니다.

일반적인 상속재산과 달리 주택은 좀 독특한데요.
우선 비자발적인 자산 취득이기 때문에 일반적인 취득세율 보다 낮은 2.96%(국민주택 규모 이상의 주택이라면 3.16%)의 세율로 취득세가 과세됩니다. 더군다나 본인이 무주택이었고 상속으로 주택을 취득하는 것이라면 경우에 따라 취득세율은 0.96%까지 낮아질 수 있습니다.

종합부동산세(이하 '종부세')를 살펴보면 우선 상속을 받은 주택의 경우 수도권과 광역시 등은 2년, 그 외의 지역은 3년간 종부세 산정시 주택 수에서 제외가 됩니다. 즉, 종부세를 계산할 때의 세율은 2주택 또는 3주택 세율을 적용 받지 않고 기존 주택 수만 고려합니다. 

주택가액이나 공제액 산정시에는 상속주택을 포함한 주택 수로 계산하지만 세율 산정 시에만 주택 수에서 제외합니다.

마지막으로 가장 중요한 양도소득세 혜택이 있습니다.
우선 1세대 1주택 비과세 대상 주택(이하 '기존 주택')을 소유한 자가 상속으로 인해 추가로 1주택을 취득하게 돼 총 2주택이 됐을 경우에는 기존 주택을 양도할 경우에 상속주택을 주택 수에서 제외해 1주택으로 보아 그대로 비과세 적용이 가능합니다.

다만, 피상속인과 동일세대원이었을 경우에는 비과세에서 제외를 하는 것이 원칙이되, 60세 이상의 부모님을 '동거봉양'을 위해 합가를 함으로써 불가피하게 동일세대원이 됐을 경우에는 특례를 적용해 비과세 혜택도 가능합니다.

만약, 주택 상속을 여러명이 지분으로 받았고 본인이 소수지분에 해당된다면 마찬가지로 기존 주택 양도 시 소수지분의 주택은 주택 수에서 제외합니다.

그렇다면 기존주택이 아닌 새로 받은 상속주택을 양도할 경우에는 어떻게 될까요? 
일단 비과세 혜택은 없습니다. 다만, 상속일로 부터 5년 이내에 양도할 경우에는 다주택자 중과세율을 적용받지 않습니다. 어차피 현재도 다주택자 중과세율이 일시 보류되고 모두 일반세율의 적용을 받고 있어 큰 차이는 없지만 향후에는 중과세율이 다시 원복될 것으로 보여 양도시기에 따른 차이가 발생할 것이므로 유의 하시는게 좋겠습니다.

주택의 양도는 세법 개정 시점, 취득 시점, 양도 시점, 세대원, 지분 등에 따라 워낙 다양한 케이스가 존재하기 때문에 양도계약 전에 반드시 전문 세무사를 통해 상담을 받으신 후 계약을 진행하시기 바랍니다.